Tilstandsvurdering av fasader og balkonger


Generelt er bygningsmassen på Nyegården borettslag 1 preget av elde og slitasje. Det er en sammensatt problemstilling som krever omfattende inngrep som beskrevet nedenfor. 
  • Bygningsmasse fremstår i dag med flere kuldebroer. (Med kuldebroer menes at kulde ledes inn i leilighetene / bygningsmassen på grunn av manglende isolering.)
  • Kuldebroer må utbedres og isoleres for å unngå varmetap og kondens-utvikling inne i konstruksjonene, som vi i dag fanger opp som "lekkasjer".
  • Konsekvensene av ovennevnte er råte og sopputvikling inne i konstruksjonen. Det haster å få utbedret fasaden for å unngå omfattende følgeskader. 
  • Det er i dag asbest i fasaden som er foreslått fjernet og er inkludert i tilbud fra entreprenøren. 
  • Dagens vinduer er 30 år gamle som består av 2 lags vinduer. Nye vinduer er foreslått som 3 lags energiglass. Nye vinduer i 3 lags energiglass har vesentlig bedre isolasjonevne enn dagens vinduer. 
  • Dagens balkonger av stål viser tydelig tegn på korrosjon/rustangrep, særlig gjelder dette innvendig i stålkonstruksjonene som er svært vanskelig å få gjort noe med. En evt. utbedring vil være en omfattende operasjon som en må påregne å gjenta jevnlig for å ivareta vedlikeholdet i årene fremover. 
  • Etasjeskillere i bygningsmassen som dagens balkonger er forankret i, er uisolert og har synlige betongskader samt korrusjon på armering / stål etter tidligere nedkutting. Dette må utbedres. Her må betong og stålarmeringen rehabiliteres, for å unngå større skader på denne delen av bygningsmassen. Videre bør denne delen av bygningsmassen etterisoleres for å bryte kuldebroene som disse representerer. For å komme til med dette arbeidet må dagens balkonger demonteres og flyttes ut. 
  • En slik rehabilitering er søknadspliktig dersom en skulle velge å  tilbakeføre dagens balkonger. En må da tilfredstille dagens krav i forhold til bl.a. brannkrav som i seg selv vil bli svært utfordrende og kostnadskrevende. Videre vil det kreve ombygging av eksiterende konstruksjoner for å tilfredstille bæreevne, rekkverkshøyde osv. iht.dagens forskifter. Generelt vil det være tilnærmet umulig å demontere / remontere dagens balkonger uten omfattende ombygging. 
  • Ved valg av åpen balkongløsning må en påregne at dører og vinduer lokalisert på balkongene må skiftes ut
  • Alle takene blir etterisolert.
Dekkeforkant. Denne er ikke iosloert og er en kuldebro rett i gulv i leilighet. En kan også tydelig se varmetaprundt vindu. Dette skyldes manglende tetting og isolasjon rundt vindu. 
Rustdannelse i armerings stål i betong.
Rustdannelse i stål.
Lekkajse i fasade.
Råteskader.
Lekkasje i fasade.
KONKLUSJON:

Videreføring av dagens konstruksjoner vil medføre betydelige følgeskader. For å løse dagens byggtekniske utfordringer må et eventuelt rehabiliteringsarbeid utføres grundig, og vil kreve omfattende inngrep i bygningsmassen.
Dersom en viderefører dagens konstruksjoner, må en avsette betydelige midler i årene fremover til gjentagende vedlikehold.

 
TILTAK:
  • Fasader anbefales etterisolert med nye fasadeplater og nye trelags energiglass
  • Rehabilitering av tak med ny takpapp og tilføring av isolasjon. 
  • Det anbefales å etablere nye balkonger.
Kort om Kvalitetene i prosjektet:

  • Fasadeplater som er valgt er vedlikeholdsfrie.
  • 3 lags vinduer i energiglass leveres med utvendig beslåtte aluminiums profiler, for å unngå maling og vedlikehold.
  • Balkongtypen som er valgt er oppbygget i vedlikeholdsfrie materialer, som aluminium, glass og betong.
  • Nye balkongplattinger er i betong og varmgalvanisert stål.
  • Balkongene vil bli noe større, de vil beskytte fasadeliv og isolere mot varmetap og støy. 
  • Innglassede balkonger vil i praksis kunne benyttes året rundt "og oppleves som et ekstra rom". 
  • Vedr. brann, så benytter vi alltid ekstern brannkonsulent. I dette tilfellet benytter vi Firesafe, som igjen blir kontrollert av en uavhengig kontroll. 
  • ​​​​​​​Rømningsveier via brannbalkonger på baksiden av blokkene blir videreført. 
  • Nye materialer som blir benyttet er ubrennbare med brannhemmende beskyttelse. 
Forhåndskonferanse Bergen kommune:
 
Det har vært avholdt en forhåndskonferanse med Bergen kommune for å avklare hvilke muligheter borettslaget har ift. en slik rehabilitering.
Her ble det gitt endel føringer for prosjektet. Det ble blant annet lagt begrensninger ift. bruk av for sterke farger. 
Dette er viktig for å kvalitetsikre prosjektet.